Аукціони на МАФи: як змінить торгівлю в Одесі та що показав досвід Києва

Що змінюється в системі розміщення МАФів в Одесі

Органи влади Одеської мерії затвердили новий проєкт правил, який передбачає перехід від автоматичного продовження договорів до конкурентних торгів. Замість того щоб закріпляти місця за нинішніми орендарями, місто планує запровадити відкриті аукціони, на яких переможцем стає той, хто запропонує найбільшу суму.

Нині в Одесі функціонує понад 2,7 тисячи тимчасових споруд, які створюють роботу для більш ніж 8 тисяч осіб. За розрахунками галузевих асоціацій, від цього сектору отримують дохід близько 24 тисяч мешканців міста. Проте чинна схема, на думку інших учасників ринку, стала застарілою й не відповідає сучасним реаліям.

Позиція малого бізнесу: побоювання монополізації

Представники малих підприємств висловлюють стурбованість щодо наслідків аукціонної системи. Головна претензія — що великі мережі мають більше можливостей для торгів і можуть «придавити» локальних власників кіосків.

«Якщо місця розподілятимуться виключно за принципом найбільшої запропонованої ціни, великі мережі завжди матимуть перевагу перед малим бізнесом. У результаті місцевих підприємців просто витіснять»

За словами представників асоціацій підприємців, поточна система, хоч і має недоліки, дає стабільність і захищає тих, хто вже працює на локаціях років. Новий аукціонний формат створює невизначеність і збільшує фінансові вимоги до входу на ринок.

Аргументи на користь запровадження аукціонів

Депутати міської ради, які підтримують реформу, наводять інші розрахунки. Вони вказують, що чинна система фактично створює штучну консервацію ринку і не дає шансу новим гравцям.

За їхніми спостереженнями, власники тимчасових споруд у популярних районах (біля торгових центрів, на пляжах, в курортних зонах) сплачують місту мінімальні ставки — близько 60–70 гривень за квадратний метр. Потім вони здають ці ж місця в суборенду на багато більшу суму, присвоюючи різницю собі. Аукціон дозволив би виявити справедливу ринкову ціну і спрямувати ці кошти в міський бюджет.

Крім того, сторонники змін пропонують запровадити єдиний максимальний термін договорів — скажімо, п'ять років — та право мерії розривати договір достроково, якщо точка тривалий час стоїть без роботи.

Гарантії для чинних орендарів за новою схемою

Керівництво департаменту розвитку ринку переконує, що поточні орендарі не втратять свої місця автоматично. Механізм містить низку гарантій:

• Якщо підприємець своєчасно подає документи на продовження договору, він має право на переукладення без аукціону
• Умова — відсутність порушень у плануванні та експлуатації
• Своєчасна сплата орендної плати й утримання території в порядку
• Актуальний паспорт локаціїї та відповідна реєстрація

Таким чином, закону передбачає, що добросумісні орендарі отримають право на продовження, не беручи участь у торгах.

Київський досвід: що працює і де проблеми

Столиця України запровадила аукціонну систему розміщення МАФів із червня 2024 року. Цей досвід може послужити орієнтиром для Одеси. Розберемо, які результати показав київський проєкт.

Позитивні результати київської реформи

• Зростання надходжень у бюджет — аукціони вже принесли понад 20 млн гривень, які можна спрямувати на розвиток міста
• Прозорість розподілу — локації видаються через відкриті електронні торги, розмір плати визначає сам ринок
• Розвиток малого бізнесу — більшість дозволів виграли одноосібні підприємці й малі компанії, а не крупні мережі
• Облаштування громадських просторів — на місці демонтованих кіосків утворилися скверики, паркові зони та місця для відпочинку

Складнощі та побічні ефекти

Проте київський досвід показав і проблемні аспекти:

1. Скорочення кількості легальних локацій — замість близько 15 тисяч старих кіосків затвердили лише 366 нових місць для торгівлі
2. Відродження стихійної торгівлі — значна частина дрібних торговців перейшла на «чорний» ринок, працюючи без дозволу
3. Зростання входових бар'єрів — підприємцям потрібно викладати кошти не лише на оренду, а й на виготовлення павільйону за затвердженим містом архетипом та благоустрій території
4. Проблеми з санітарією — демонтаж старих споруд іноді залишав території в занедбаному стані, виникали скупчення сміття

Як влаштований київський аукціон: порядок і вимоги

У столиці процес виглядає так:

1. Місто оголошує про доступні локації на электронній платформі
2. Підприємці реєструються й подають свої пропозиції щодо орендної плати
3. Переможцем стає той, хто запропонував найвищу ціну
4. Переможець власним коштом займається виготовленням павільйону за затвердженим проєктом
5. Розмір орендної плати фіксується на основі результатів торгів

Така система повинна забезпечити справедливий розподіл ресурсів на основі реальної попиту й пропозиції.

Порівняння: Одеса готує схему на основі київської моделі

Одеські ініціатори реформи беруть за основу київський досвід, але пропонують деякі доповнення:

• Встановлення чітких граничних термінів договорів (наприклад, 5 років)
• Право мерії на розірвання контракту, якщо точка довгий час не працює
• Механізм перепродовження для добросумісних орендарів без нового аукціону
• Передбачення переходного періоду для адаптації малого бізнесу

Це має допомогти пом'якшити негативні ефекти, які виявилися в Києві.

Що чекає на малий бізнес у 2026 році

Якщо Одеса затвердить новий регламент, галузь очікує істотні зрушення. По-перше, підприємцям потрібно буде переглянути свої бізнес-моделі та готуватися до можливого зростання орендної плати. По-друге, з'являться нові можливості для тих, хто має достатньо капіталу й впевнений у своєму проекті.

Основна ставка в дебатах — це баланс між справедливістю розподілу ресурсів (через аукціон) та захистом вже встановленого малого бізнесу (через гарантії для сумлінних орендарів).

Рекомендації для підприємців у період переходу

Якщо ви орендуєте кіоск або МАФ в Одесі, варто:

• Переконатися, що документи в порядку — паспорт локації, договір оренди, витяги з реєстру
• Своєчасно сплачувати орендну плату — це одна з умов для збереження місця без аукціону
• Дотримуватися санітарних і будівельних норм — утримання чистоти й загального виду території
• Отримати консультацію у юриста — поясниться гарантії та можливі наслідки реформи саме для вашої ситуації

Висновок: які перспективи у системі аукціонів

Запровадження аукціонів на розміщення МАФів — це амбітна спроба модернізувати ринок дрібної торгівлі і зробити його прозорішим. Київський приклад показує, що така система може принести істотні доходи до бюджету й запобігти монополізації, проте супроводжується побічними ефектами.

Одеса має шанс вивчити на київському досвіді й запровадити механізми для пом'якшення негативних наслідків. Ключ до успіху — це баланс між розвитком бізнесу й захистом вже встановленої дрібної торгівлі, а також дотримання соціальної справедливості.

Найважливіше для підприємців — отримати достовірну інформацію про нові правила й мати час на адаптацію до змін. Якщо у вас є питання щодо вашої конкретної ситуації, звертайтеся до департаменту розвитку ринку або до юристів, спеціалізованих на комерційному праві.